来源：本站发布时间：2026-06-16 0505:0606
中国的城市化进程正在经历历史性的拐点。过去二十年推动城市面貌日新月异的增量开发模式——征地、拆迁、新建——已走到尽头。取而代之的，是以存量空间优化、功能提升、文化延续为核心的城市更新模式。
2025年，国务院办公厅发布关于进一步推进城市更新行动的指导意见，将城市更新上升为国家战略层面的常态化工作。2026年初，住建部进一步明确：严禁大拆大建，推行"小规模、渐进式、微改造"的有机更新路径。温州市也被列入全国城市更新试点城市之一，老城区有机更新、老旧工业区改造、历史文化街区保护的多个项目正在陆续启动。
对于法律服务行业而言，这是一个全新的市场蓝海。
传统房地产律师的工作主要集中在增量开发链条上：拿地合规、开发贷款、施工合同、预售许可、交付验收。这条链条的法律逻辑相对成熟和清晰。
城市更新则完全不一样。它的法律复杂性根植于三个层面：
权利主体的多元性。 一个城市更新项目可能涉及原产权人（可能是几十上百户分散的业主）、承租人（一层又一层的商业租赁关系）、实际使用人（有户口、有实际居住但没有产权的居民）、抵押权人（银行和其他金融机构）、共有权人（夫妻、继承、合伙等各种共有关系）。每一个主体的权利主张都不同，协调难度极大。 法律关系的交叉性。 城市更新横跨行政法和民事法两个领域。政府主导的规划调整、征收补偿、公共利益认定属于行政法范畴；而产权交易、租赁解除、合作开发、利益分配属于民商法范畴。一个项目从头到尾，行政程序和民事协商交织进行，法律适用极为复杂。 利益分配的敏感性。 如果说传统开发项目的核心是"开发商赚多少"，城市更新的核心则是"原权利人分多少、怎么分"。信息公开、居民参与、民主协商成为法律程序的必要环节。任何不透明的操作都可能引发群体性争议。在这个大的转型背景下，以下几个法律服务方向正在快速成长：
第一，城市更新项目的全程法律顾问。 从项目可行性论证阶段就开始介入——协助政府或实施主体进行现状调查、权属核查、利益分配方案设计、协议签署、争议协调。这个业务的特点是周期长、法律关系复杂、收益稳定。一个中等规模的城市更新项目，全程法律服务周期可能持续两到三年，这对律所来说是难得的长单。 第二，历史保护与文化建设中的法律问题。 历史文化街区、不可移动文物、历史建筑的保护与活化利用，涉及《文物保护法》《历史文化名城名镇名村保护条例》等专门法规。如何在保护限制下实现商业运营、如何在更新过程中合法合规地处理涉及文保建筑的空间改造，这是一个高度专业的法律服务细分领域。 第三，城市更新中的征收补偿争议解决。 尽管有机更新强调"协商自愿"，但在实际操作中，少数不配合的产权人仍然是项目推进的主要障碍。依法实施征收、处理补偿标准争议、代理行政复议和行政诉讼——这些传统的行政争议业务在城市更新语境下获得了新的增量。 第四，老旧工业区改造和产业升级中的法律服务。 温州的制造业基础深厚，大量老旧工业区面临产业升级或功能转换。工业用地的性质变更、产业准入与环保合规、厂房租赁关系的清理与重构、园区运营中的物业管理——这些都是律师可以切入的点。做好城市更新法律服务，仅靠传统的房地产法律知识远远不够。它至少还需要以下能力：
规划法规的理解能力。 城市更新项目从头到尾都受控规、详规等规划文件的约束。律师需要读懂规划文件，理解它的法律效力和修改程序，才能准确评估项目的可行性边界。 行政程序的把握能力。 城市更新涉及大量的行政程序——征收决定、补偿方案公告、听证会、规划许可、施工许可。律师需要熟悉这些程序的每一个环节，知道在哪里可以争取当事人的权益，在哪里程序性缺陷可能成为推翻行政决定的关键突破口。 群众工作的沟通能力。 城市更新律师面对的是大量的普通居民。与居民沟通不是简单的法律条文宣读，而是用通俗语言解释政策的耐心和能力。在征收补偿谈判中，律师不仅是法律专业人士，也是利益平衡的中介人——这个角色要求很强的同理心和沟通技巧。 财税知识的综合运用。 城市更新项目涉及巨大的经济利益的流转，每一个环节都有税务问题。产权交易中的契税、增值税和个人所得税，补偿款中的免税范围，旧改项目中的土地增值税处理——如果律师不能给客户提供税务方面的合理建议，客户的综合成本可能大幅上升。从个人业务规划的角度，我认为城市更新代表了建筑工程和行政法律两个业务板块的最大交叉机遇。
对于在建筑房地产和行政争议两个领域已有积累的律师来说，城市更新是一个天然的"能力兑现"方向。不需要从头学习全新领域，只需要把已有的两个知识体系嫁接在新的项目类型上。
对于单一业务类型的律师来说，城市更新则是一个值得主动拓展的"第二曲线"。无论你之前做的是房地产还是行政诉讼，都可以从自己擅长的角度切入城市更新项目的某一个环节，逐步延展为全程服务。
在未来三到五年内，我相信城市更新将成为建设工程法律服务最大的增量来源。而温州的试点城市身份，意味着本地的市场机遇不会等待太长时间窗口。准备好的人，先吃蛋糕。
作者简介：陈孟律师，浙江震瓯律师事务所合伙人，拥有11年以上法律从业经验，擅长建筑房地产、行政争议等业务。曾为温州市人民政府办公室、龙湾区人民政府办公室、鹿城区人民政府办公室、乐清市人民政府办公室、温州市机关事务管理局、温州市自然资源和规划局鹿城分局等多家政府职能部门及多家房地产开发企业提供顾问咨询服务。
社会职务：浙江省律师协会资源与环境保护专业委员会委员、浙江省律师协会基层治理和乡村振兴委员会委员、温州市律师协会房地产专业委员会委员、温州市律师协会基层治理和乡村振兴委员会秘书长、温州市律师协会公益与社会责任委员会委员、温州市未成年公益法律服务团成员、温州市瓯越调解中心律师调解员、温州市鹿城区政协法律服务团成员、温州市新的社会阶层人士联谊会成员。
个人荣誉：温州市律师行业2017年度、2020年度"优秀党员"、温州市第八届"青年律师之星"、温州市律师行业（建筑房地产委员会）优秀专业委员会委员、温州市律师行业（房地产委员会）优秀专业委员会委员、温州市律师行业（公益与社会责任委员会）优秀工作委员会委员、温州市律师协会团委"优秀团支部干部"、温州市慈善总会"优秀慈善义工"、温州市律师协会第一届温州律师AI应用大赛二等奖。
专业领域：企业合规、土建施工、房产纠纷、装饰装修、地产租赁、物业管理、行政诉讼。
联系电话：17769523619（微信同号）。
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