裁判要点

物业合同纠纷案件通常具有涉众、涉民生、涉社会稳定等特点，是典型的“小切口、大民生、大政治”案件。对于此类案件，不宜简单“一判了之”，而应当依法加强调解沟通、强化释法明理，并可结合具体情况发挥上下级法院联动作用，以促使业主与物业达成和解，进而化解潜在的连环诉讼风险，促推矛盾纠纷实质化解。调解过程中，对于常见的物业费计算标准争议等问题，可通过开展实地调查取证、依法委托第三方评估等方式，帮助当事人减少分歧、建立互信，最终达成共识。

相关法条

全文

入库编号：2026-16-6-126-001

星某物业管理有限公司诉恒某投资有限公司物业服务合同纠纷案

依托评估意见缩小当事人认识分歧，四级法院联动调解多年物业纠纷案件

关键词：民事、物业服务合同、前期物业合同、第三方评估、联合调解

案号：（2024）最高法民再174号

裁判日期：2025.01.22

【基本案情】 锦某商厦位于四川省成都市锦江区，1998年底投入使用。锦某商厦建筑面积46000平方米，包括库房、地下停车场、商场、写字间等。建设单位系成都锦某商厦有限公司（以下简称锦某商厦公司）。2005年5月19日，锦某商厦公司选聘星某物业管理有限公司（以下简称星某物业公司）作为物业公司并签订合同，约定写字间物业服务费为10元/㎡/月。2009年8月31日，锦某商厦公司与星某物业公司再次签订《物业管理委托合同》，约定合同期限从2009年9月1日至2029年8月31日止，写字间与商场物业服务费分别为10元/㎡/月和15元/㎡/月。2012年3月30日又签订《补充协议》，约定锦某商厦公司持有的地下二层停车场物业服务费为15元/㎡/月。 锦某商厦一直未成立业主委员会。锦某商厦公司因涉及借款合同纠纷案，其持有的案涉地下停车场等物业被司法拍卖。2012年9月12日，恒某投资有限公司（以下简称恒某投资公司）通过拍卖竞得案涉地下停车场。2012年10月22日，星某物业公司与恒某投资公司签订《锦某商厦负二楼停车场移交协议》，约定恒某投资公司需交纳的物业服务费从2012年10月23日起计算。 星某物业公司要求恒某投资公司依据《物业管理委托合同》《补充协议》，按15元/㎡/月交纳物业服务费。恒某投资公司以服务费为15元/㎡/月远高于周边同类物业收费以及锦某商厦公司与星某物业公司恶意串通签订收取高价服务费的物业服务合同为由拒绝缴纳，双方产生纠纷。原告星某物业公司向法院提起诉讼，请求判令被告恒某投资公司向星某物业公司支付物业管理服务费、违约金等。 四川省成都市青羊区人民法院于2014年12月31日作出（2013）青羊民初字第2647号民事判决：一、被告恒某投资公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告星某物业公司支付2012年10月23 日起至2014年11月5日期间物业管理费807058.22元及资金占用利息；二、驳回原告星某物业公司的其他诉讼请求。宣判后，恒某投资公司不服，提起上诉。四川省成都市中级人民法院于2016年4月25日作出（2015）成民终字第7763号民事判决：一、撤销四川省成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第2647号民事判决；二、恒某投资公司于本判决发生法律效力之日起十日内向星某物业公司支付2012年10月23日起至2014年11 月5日期间物业服务费169975.89及资金占用利息；三、驳回星某物业公司的其他诉讼请求。 宣判后，星某物业公司不服，向四川省高级人民法院申请再审，该院于2017年12月15日作出（2017）川民再485号民事判决：一、撤销四川省成都市中级人民法院（2015）成民终字第7763号民事判决及四川省成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第2647号民事判决；二、恒某投资公司于本判决发生法律效力之日起十日内向星某物业公司支付2012年10月23日起至2014年11月5日期间物业服务费778447元及资金占用利息；三、驳回星某物业公司的其他诉讼请求。恒某投资公司不服再审判决，向最高人民检察院申请检察监督。最高人民检察院以原再审法院认定事实不清、适用法律错误为由提起抗诉。最高人民法院受理后，提审本案，并于2025年1月22日作出（2024）最高法民再174号民事调解书。

【调解结果】 星某物业公司自2005年5月起为锦某商厦提供物业服务，先后起诉业主形成生效判决200余件。故本案的处理会对关联案件产生重大影响，必须审慎进行，既要依法保障诉讼当事人的合法利益，又要兼顾稳妥处理涉众维稳问题。为实现案结事了，在案件办理过程中，最高人民法院确立了“释明法理、评估价格、解决个案、平衡利益、指导一片”的工作思路，三次前往实地开展调查取证及调解工作，充分发挥地方三级法院的属地优势，上下联动，形成调解合力，促推矛盾纠纷实质化解。 本案中，双方当事人存在重大分歧的问题是：案涉《物业管理委托合同》《补充协议》对恒某投资公司是否仍然具有拘束力。星某物业公司要求恒某投资公司依据《物业管理委托合同》《补充协议》，按15元/㎡/月交纳物业服务费，其诉讼主张已经得到四川省高级人民法院再审判决支持且已经执行完毕。恒某投资公司表示按15元/㎡/月计算的物业服务费折算到每个车位后，每个车位的物业服务费为680元/个/月，是周边同类物业收费的十倍，明显远高于市场价格。对此，法院到案涉周边同类物业进行了现场调查，了解到案涉物业服务费价格确实大幅度高于周边同类物业的收费标准。 考虑到本案建设单位锦某商厦公司选聘星某物业公司并签订案涉《物业管理委托合同》《补充协议》之时，恒某投资公司没有机会参与案涉合同的磋商谈判，简单以合同单价为准可能导致利益失衡，物业费计算应以案涉合同约定的物业费计算标准为基础，根据实际情况综合认定。法院向双方当事人释明了收取物业费的法理和情理，为本案达成调解奠定了基础。后经双方当事人同意，由最高人民法院委托国家发改委价格认证中心进行评估。引入第三方评估意见后，缩小了双方当事人在物业服务费价格上的分歧差距。 在四级法院的共同努力下，经过多轮调解，双方当事人达成和解并申请最高人民法院出具民事调解书。结案后，法院及时开展回访工作，确认调解书已经陆续履行，星某物业公司退回恒某投资公司已经执行的部分款项。双方当事人分别通过赠送锦旗、致电等方式向法院表示感谢。同时，本案的成功化解，为其他200余件系列案件的妥善处理奠定了基础、指明了方向，避免了“一案结，多案生”，实现了政治效果、法律效果和社会效果的有机统一。

【调解指引】 物业合同纠纷案件通常具有涉众、涉民生、涉社会稳定等特点，是典型的“小切口、大民生、大政治”案件。对于此类案件，不宜简单“一判了之”，而应当依法加强调解沟通、强化释法明理，并可结合具体情况发挥上下级法院联动作用，以促使业主与物业达成和解，进而化解潜在的连环诉讼风险，促推矛盾纠纷实质化解。调解过程中，对于常见的物业费计算标准争议等问题，可通过开展实地调查取证、依法委托第三方评估等方式，帮助当事人减少分歧、建立互信，最终达成共识。

【关联索引】 《物业管理条例》第21条、第25条 ######　　一审：四川省成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第2647号民事判决（2014年12月31日） 二审：四川省成都市中级人民法院（2015）成民终字第7763号民事判决（2016年4月25日） 再审：四川省高级人民法院（2017）川民再485号民事判决（2017年12月15日） 再审：最高人民法院（2024）最高法民再174号民事调解书（2025年1月22日）